Ярославское ш., 67 км от МКАД
Душищево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 15 сот., пенобетон.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 65 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 970 тыс. → дом ≈330 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Бужаниново ≈4,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11755
Рейтинг 78/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 133 / 70 768 / 122 222 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Березняки д. | 56 м² | 8,3 сот. | 3 950 000 | 70 536 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 54 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 57 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 54 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 57 407 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 54,6 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 65 018 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 50 м² | 14 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Лесное СНТ | 55 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Березняки СНТ | 51,2 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 36 133 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Светлый ДНП | 53,8 м² | 8,8 сот. | 5 200 000 | 96 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Наш Дивный СНТ | 50 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 45 м² | 18,2 сот. | 5 500 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом в деревне Душищево. Дом разделен на две части, продается одна часть, в дальнейшем, будет возможность выкупить вторую. У каждого свой вход и въезд. На участке очень много элитных цветов, кустарников (крыжовник, жимолость, смородина), малина, ежевика, яблони, черешня, вишня, слива, грядки с сортовой клубникой. Земля очень плодородная. Есть парник. Внутри дома комната с печкой, на которой можно и готовить и греться, от ее тепла. Терраса, утепленная, кухня-гостиная, санузел-душевая, и технические пристройки. В деревне большая детская оборудованная площадка. В следующем году будет газификация и центральный водопровод. Подъезд круглогодичный, дороги чистят. Деревня очень живописная, для спокойной жизни и отдыха.