Ярославское ш., 20 км от МКАД
Семеновское с., Пушкинский гор. округ
Дом 71 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈306 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Правда ≈6,7 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11754
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семеновское с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семеновское с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 13,5 сот. | 7 000 000 | 518 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семеновское СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аянка СНТ | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ельдигино с. | 12 сот. | 7 770 000 | 647 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 507 / 101 949 / 122 667 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Ельдигино с. | 75 м² | 10 сот. | 9 200 000 | 122 667 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Алешино СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 507 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дарьино Южное КП | 70 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ольшанка-2 СНТ | 72 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 76 389 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Степаньково д. | 75 м² | 4 сот. | 13 000 000 | 173 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Правдинский пгт | 75 м² | 9,2 сот. | 8 500 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Братовщина КП | 72 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Митрополье д. | 66,7 м² | 9,5 сот. | 6 800 000 | 101 949 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лесной рп | 72 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Алешино д. | 62 м² | 4,3 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 4 800 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 990 000 (−1 810 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома 71.5 кв. М., 2 этажа, в старинном селе Семеновское, которому более 500 лет, Пушкинского городского округа, часть дома официально выделенная и зарегистрированная (!), отдельный вход, полностью изолирована от соседей, отдельный лицевой счёт, с земельным участком 8,25 соток, границы официально установлены и зарегистрированы, обнесены забором. 1 собственник. Пмж, можно в ипотеку. Дому требуется ремонт. Газ- по границам, канализации нет, электричество есть, есть русская печь в рабочем состоянии. Стены кирпичные, фундамент ленточный бетонный заливной, есть бетонный подвал. Подъезд по асфальтированной федеральной дороге. Удобно добираться общественным транспортом. На участке есть посадки- малина, слива, кусты крыжовника, вишня, черная рябина. Рядом река в пешей доступности, водоохранная зона.