Ярославское ш., 43 км от МКАД
Желтиково-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 5,7 сот., каркас.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈0,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11750
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 189 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 261 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Посадские Узоры СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 5,3 сот. | 1 285 000 | 242 453 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посадские Узоры СНТ | 8 сот. | 1 875 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стройково д. | 8 сот. | 2 080 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стройково д. | 9,2 сот. | 2 385 000 | 259 239 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стройково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стройково д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 250 / 65 089 / 79 946 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 901 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 749 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.1 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132866436 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный дачный дом. Расположенный в тихом и зеленом. Снт "Желтиково-3". О Доме. Дом двухэтажный 45 кв. М. Фундамент ленточный бетонный. Дом построен по каркасной технологии, снаружи обшит сайдингом. Крыша покрыта металлом. На первом этаже: при входе небольшая терраса, дальше коридор из которого вход в 2 изолированные комнаты и небольшую кухонную зону оборудованную всем необходимым. На второй этаж ведет удобная лестница. Там расположена еще 1 просторная комната которую можно обустроить по своему желанию. Отопление осуществляется с помощью электрических конвекторов. Основная мебель и техника останется новым хозяевам. Коммуникации. В оба дом заведено и разведено по комнатам электричество (5кв. Т). Водопровод летний подается с апреля-мая по октябрь. ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества. Правильной прямоугольной формы 6 соток, сделано межевание. Со всех сторон обнесен забором спереди профлист остальные сетка рабица. Сделаны въездные ворота и парковочное место для автомобиля. Посажены плодовые деревья и кустарники. На участке устанвлены: Домик с кухней и полноценная душевая с бойлером на 50л. И стиральной машинкой. Хоз. Блок для хранения садового инвентаря с туалетом. Установлен большой стационарный парник. Для любителей огорода хватит места для грядок. Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт. На въезде установлены ворота и камеры видеонаблюдения. Зимой дороги чистят, есть те, кто проживает круглогодично. Не далеко отучастка хороший лестной массив. До остановки общественного транспорта 5 мин. Пешком Станция Желтиково. Оттуда легко добраться до Сергиев Посада ТЦ "Капитолий". До ж/д станции Хотьково 8 км. Где есть вся необходимая инфраструктура. Легко добраться и до Сергиев Посада. Где есть вся необходимая инфраструктура. Удобный выезд на Ярославское ш. Один взрослый собственник! Все готово к продаже! Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям!