Ярославское ш., 47 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 31.07.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 885 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Сергиев Посад ≈3,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11749
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 808 / 49 000 / 58 296 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 494 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 369 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 245 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 995 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 412 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход-9 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колос СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 72 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Горизонт СНТ | 44,6 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 58 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Яндова СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Зеленые Пруды СНТ | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Строитель", Сергиево-Посадский р-он, пос. Афанасово Дом 2-х этажный кирпичный 1 этаж в один кирпич, 2 этаж брусовой, общей площадью-55кв. М., проживали зимой. Дом 1 этаж прихожая-4 кв. М, комната-25 кв. М, отапливается печкой, кухня-8 кв. М., 2 этаж одна комната. Подвал глубокий-2.10 м, сухой. Вода летний трубопровод по Снт в дом не заведена. Участок 5 соток, ровный, правильной формы. Электричество заведено в дом, трубопровод летний по Снт. Посажены плодово-ягодные деревья и кустарники. Территория Снт охраняется, на въезде Кпп. Круглогодичный подъезд, дорога грунт, многие соседи проживают круглогодично. Автобусная остановка, маршрутное такси в одном километре до вокзала Сергиев Посад 25 мин, магазин Пятерочка возле остановки. На территории есть водоем.