Ярославское ш., 28 км от МКАД
Щеглово СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 105 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 32 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,05 млн / целевая ≈8,15 млн / пессимист. ≈7,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,95 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Рахманово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11748
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 551 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 473 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никольское д. | 7,8 сот. | 1 900 000 | 243 590 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никольское д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Софрино рп | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Софрино рп | 10 сот. | 3 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 88 491 / 142 727 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 599 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 947 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Атланты СНТ да: «ванная» + «мебель» | 108 м² | 6,4 сот. | 7 980 000 | 73 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Зеленоградский дп да: «с/у» + «теплый пол» | 110 м² | 6 сот. | 15 700 000 | 142 727 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Воздвиженское-3 СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 112 м² | 5,6 сот. | 3 599 999 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Василево д. да: «санузел» + «теплые полы» | 97 м² | 6 сот. | 9 999 999 | 103 093 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в Снт Щеглово,32 км. От Мкад, по Ярославскому шоссе!, недалеко остановка общественного транспорта!, Снт охраняется, огороженная территории, автоматические въездные ворота с пульта! по одной главной дороге расположены участки с двух сторон, все примыкают к лесу, К нашему участку так же присоединены 4 сотки в лесу, огороженные сеткой рабицей, документально эти 4 сотки не оформлены, но в нашем пользовании, в данном случае там у нас находится летняя кухня! По Егрн И Межеванию наш участок равен 6.22 соткам, огорожен с двух сторон сеткой рабицей, остальные две стороны огорожены забором!, участок ровный, правильной формы!, на участке расположен дом из бруса,2 этажа, на 1 этаже находится комната, совмещённая с кухней и ещё как комната-веранда, а на втором этаже-3 спальни(Плошадь Дома-105м2)!, вода в доме, электричество в доме, газификация планируется, но пока газовые баллоны! отопление печное! Возможно Круглогодичное Проживание! (Но отапливается только первый этаж)!. в нашем Снт есть жители, проживающие круглый год!, дороги чистятся! на участке растут разные плодовые насаждения!, в целом очень хорошая плодородная земля, годная для садоводства! На Участке Есть Гараж(капитальный-4*5, для легкового транспорта-помещается одна легковая машина)! По Документам: один взрослый собственник, в собственности с самых азов основания данного Снт!, долгов и обременений нет, всё документы для продажи готовы, свежие, только сделаны(в том числе межевание)!, дом привязан к участку, узаконен!. В Последствии Можно Заняться Вопросом Изменения Статуса Земельного Участка С Садоводства На Ижс И Будет Возможна Прописка!-в нашем случае такой статус Применим К Нашему Участку С Домом, так как он подходит под критерии Ижс по новому законодательству!: дом на фундаменте(105м2)!, печное отопление имеется, годен для круглогодичного проживания, в общем этим нужно заняться, некоторые собственники данного Снт уже переоформили свои участки под Статус Ижс! Красивая природа вокруг, чистый воздух, зелёная тихая спокойная локация! хорошее транспортное сообщение с Москвой по Ярославскому Шоссе (удобный выезд и заезд)! Реальным Покупателям Предусмотрен Разумный Торг! кадастровый номер участка-50:13:0030302:50.