Ярославское ш., 24 км от МКАД
Зеленоградский дп, Пушкинский гор. округ
Дом 70 м², участок 3,7 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 30/100 · уверенность 44 %
Земля рядом ≈205 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 66 тыс.–284 тыс. ₽/м², медиана 189 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Нагорное ≈1,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11745
Рейтинг 30/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленоградский дп | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 6,9 сот. | 1 700 000 | 246 377 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нагорное д. | 8,7 сот. | 5 895 600 | 677 655 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нагорное д. | 7,2 сот. | 1 280 000 | 177 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нагорное д. | 8,2 сот. | 1 280 000 | 156 098 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное д. | 6,7 сот. | 4 583 200 | 684 060 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вираж СНТ | 30 сот. | 19 200 000 | 640 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубрава СНТ | 17,8 сот. | 13 600 000 | 764 045 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 574 / 189 432 / 283 571 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ашукино дп да: «санузел» + «ремонт» | 73,2 м² | 3,6 сот. | 4 800 000 | 65 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ельдигино с. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 4 сот. | 19 850 000 | 283 571 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «ванная» + «отделкой» | 73,9 м² | 3,8 сот. | 13 999 000 | 189 432 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома отдельный вход. 70кв м. Свет газ вода. Ижс круглогодичный подьезд и транспортная доступность. Участок правильной формы.