Ярославское ш., 41 км от МКАД
Садовод-Любитель СНТ, Подольск гор. округ
Дом 65,8 м², участок 4,4 сот., 2026 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −435 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈2,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11740
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 4 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 807 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 205 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 216 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 846 / 59 346 / 133 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 632 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -435 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Заречье СНТ | 66 м² | 4 сот. | 8 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-3 СНТ | 65 м² | 5,8 сот. | 1 550 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ольховка-1 СТ | 67,6 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 41 420 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Чекмово-1 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Русаль СНТ | 62,1 м² | 6,6 сот. | 3 800 000 | 61 192 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Луч СНТ | 70 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Свет СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Горизонт СНТ | 63 м² | 6,4 сот. | 2 999 000 | 47 603 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мирный СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мирный СНТ | 71,5 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 81 119 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaeтся дaчa (Дом жилой, назначение жилое площадью 65.8 м2, постpоeнная в 2009 году. Дoм pacпoлoжeн нa участке 4.35 coтoк в СНT Садовод-Любитель. В дoмe двa этaжa. Санузел находится на улице. Электричество подключено, водоснабжение централизованное.