Ярославское ш., 62 км от МКАД
Бужаниново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.06.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,41 млн → дом ≈591 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈24 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Бужаниново ≈1,1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11733
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 409 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бужаниново с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 13,5 сот. | 1 260 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 8,2 сот. | 750 000 | 91 463 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 13,8 сот. | 1 200 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 888 / 64 238 / 144 124 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 724 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 24 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Дивный-3 ТСН | 50 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рогачево д. | 48,3 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 66 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березняки СНТ | 50 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 50 м² | 14 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Загорье СНТ | 48,3 м² | 12 сот. | 1 830 000 | 37 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 60 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сватково д. | 45,1 м² | 18 сот. | 6 500 000 | 144 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мирный пос. | 45 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 62 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Митино д. | 60 м² | 17 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 16 соток, газ по границу все вопросы по телефону адрес Никольская дом6.