Ярославское ш., 33 км от МКАД
Горенки д., Пушкинский гор. округ
Дом 115 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 5,65 млн; первая цена 5,38 млн ₽ от 23.06.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 56 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,55 млн → дом ≈948 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 83 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,68 млн / целевая ≈11,41 млн / пессимист. ≈10,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,82 млн ₽, маржа 57 %, ROI 135 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Калистово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11731
Рейтинг 87/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 552 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горенки СТ | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилкино д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 112 054 / 151 261 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 047 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 820 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 135 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Святые Ключи дп да: «ванные» + «тёплые полы» | 120 м² | 8,5 сот. | 10 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калистово КП да: «с/у» + «под ключ» | 112 м² | 8,5 сот. | 11 950 000 | 106 696 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Жучки д. да: «ванную» + «мебель» | 119 м² | 8 сот. | 18 000 000 | 151 261 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Бортнево-5 КП да: «ванная» + «мебелью» | 112 м² | 7,6 сот. | 12 550 000 | 112 054 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Бортнево СНТ да: «санузла» + «евроремонт» | 120 м² | 7,5 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2024 | 5 380 000 | история площадки |
| 07.10.2024 | 4 890 000 (−490 000) | история площадки |
| 22.10.2024 | 5 650 000 (+760 000) | история площадки |
| 10.11.2024 | 4 750 000 (−900 000) | история площадки |
| 17.12.2024 | 5 375 000 (+625 000) | история площадки |
| 13.01.2025 | 3 750 000 (−1 625 000) | история площадки |
| 16.01.2025 | 4 650 000 (+900 000) | история площадки |
| 23.02.2025 | 3 600 000 (−1 050 000) | история площадки |
| 22.03.2025 | 4 680 000 (+1 080 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 300 000 (−1 380 000) | история площадки |
| 07.05.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 4 780 000 (+1 780 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 380 000 (−1 400 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 2 500 000 (−880 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 2 380 000 (−120 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 2 650 000 (+270 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 530 000 (−120 000) | история площадки |
| 11.11.2025 | 4 650 000 (+2 120 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 650 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 3 360 000 (−290 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 250 000 (−110 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 999 999 (−250 001) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 500 000 (−499 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача! Московская область, станция Ашукино, Снт Горенки. В 37 км от Мкад. Дом построен из сендвич панелей, без внутренней отделки. Канализация ( септик). Построена бытовка 6 на 3 метра. Участок 8 соток, огорожен с четырёх сторон профнастилом. Ворота 5 метров, для заезда крупногабаритной техники. Проведен свет 15 кв. Снт охраняется круглосуточно. Заезд через шлагбаум. Круглогодичный подъезд, зимой дороги очищаются спецтехникой. Очень живописное и красивое место. Находится в зоне доставки всех основных интернет магазинов. Без Торга! Цена актуальна до 13.07.2026.