Ярославское ш., 75 км от МКАД
Ясниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот., щитовой.
Цена 780 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 900 тыс. ₽ от 28.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 327 тыс. → дом ≈453 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 14 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈663 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −577 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Бубяково ≈26,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11730
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 453 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никульское с. | 8,3 сот. | 780 000 | 93 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 167 / 29 372 / 46 269 |
| цена объекта | 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 663 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 003 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 897 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 686 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -577 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Лесная Капель дп | 67 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 46 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Богородское пгт | 89,9 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Первомайский СНТ | 68 м² | 13 сот. | 2 450 000 | 36 029 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Ольявидово д. | 60 м² | 15 сот. | 7 100 000 | 118 333 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Меркурий-3 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Фронтовик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2025 | 900 000 | история площадки |
| 29.10.2025 | 1 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 780 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 780 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домики дачный на участке. Документы все в порядке. Быстрая сделка. Собственник 1. Документы, межевание ок. У участка адрес присвоен. Дом не оформлен тк это дача. Фото осенние живые сделаны 1.11, не судите строго. Не ездим на дачу. Продается дачный участок с постройками. 10 соток. Снт. Взнос за снт -3000 руб/мес. ( посмотрите статистику по Московской области. За 2026 год средний год взнос от 20тыс до 50тыс за снт). В доме все сухое, крыша не течет, окна стены не дует. Комфортно. Не промерзло зимой. Дом 2 шт на территории. Обычный дачный домик щитовой. Электричество есть в каждом домике и во дворе. Участок ровный, на территории взрослые сосны штучно. Забор сетка. Приличные соседи, есть кто живет в этом снт круглый год примерно 5 домов. Приезжает магазин прям в снт стабильно каждую неделю в летний сезон. На машине 10 мин до пятерочки супермаркета. На участке: 1. Домик основной белый щитовой жилой одноэтажный + чердак там 3 комнаты с окнами. 2. Домик рядом щитовой жилой свежая постройка высокий потолок 1 этаж, 2 комнаты с окнами. 3. Домик летний душ. 4. Беседка открытая. 5. Теплица. 6. Грядки штук 5, но можете добавить по надобности еще. 7. Хозблок сарайчик с всем инвентарем оставляем. 8. Постройка мини домик для биотуалета, не яма. 9. Навес для 1 автомобиля открытый. ! Есть домик-кухня вагончик, но его надо ломать вывозить он устал. Внутри там электрическая плита, газовая мини плита и балон газ, холодильник, свч. Перенести ок в другие домики. Всю мебель в домиках и технику оставляем ( холодильник, свч, плита 2 шт, чайник, тв обычный не панель, тв тарелка, обогреватель эл). Рядом с дачей в 5 минутах пруд и лес, так же можно пройти немного и еще лес. Красиво. Купаться и ловить рыбу на озере ок. Въезд на территорию закрытый. Участок не далеко от шлагбаума -50 метров. Тихое снт нет потока машин. Есть колодец, но надо доп кольца ставить это техническая вода. Там 2 кольца сейчас, насос проверить надо. Водопровода нет. На участке плодовые деревья яблоня, ягодные кусты ( смородина красная и черная, крыжовник, малина). На участке есть многолетние цветы клумбы.