Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Луч СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 100 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 282 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 14 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Щурово ≈11 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1173
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 282 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч СНТ | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 31 048 / 68 056 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 049 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Осинка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Мезенка СНТ | 94 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 15 851 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Полет СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 13 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Хорошово-2 СНТ | 124 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 31 048 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Заречный СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Пруды СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 056 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Рица СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 37 263 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 099 000 (−201 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 990 000 (−109 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2217125. Окунуться в тишину, благодать, умиротворение вы можете купив дачу, которая находится в городском округе Коломна поселке Октябрьский! Место уникальное, окружено красивейшими чистыми, грибными, ягодными лесами, из водоемов есть Октябрьский карьер. В самом Снт живописный пруд для отдыха, рыбалки, купания, детская площадка с песочницей. На участке расположен дом, площадью 100 м2. Дом 2-х этажный, брус 150х150, на первом этаже расположены гостиная, кухня, совмещенный санузел, на втором этаже две комнаты. Участок 6,11 соток правильной прямоугольной формы, огорожен сеткой рабицей. Вода (скважина), свет заведены в дом, канализация-септик. Дом подходит для круглогодичного проживания, отопление печью Stoker Termo 250 Aqua возможно брикетами, дровами или электричеством. Один взрослый собственник. Соседи хорошие, доброжелательные, живут круглогодично. Возможно будут вашими соседями! Успейте купить дачу для Вашей семьи! Покупая с Дом. Ру Вы получаете: -квалифицированную консультацию по всем интересующим вопросам! -гарантию безопасности вашей покупки, расширенную юридическую проверку объекта собственника! -помощь в одобрении ипотеки! Наша деятельность застрахована! Звоните! С уважением, Надежда Бернат.