Ярославское ш., 12 км от МКАД
Металлист СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 50 м², участок 4 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈752 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 3,01 млн → дом ≈493 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Детская ≈0,6 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11729
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 751 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 007 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Металлист СНТ | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Флора-2 СНТ | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Флора-2 СНТ | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 13 сот. | 13 800 000 | 1 061 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Исток СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток СНТ | 11 сот. | 12 790 000 | 1 162 727 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 15 сот. | 7 950 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 600 / 75 255 / 88 542 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 001 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ивушка-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 51 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 78 431 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Березка СНТ | 50 м² | 3,5 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 50 м² | 4,2 сот. | 2 780 000 | 55 600 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Труд-2 СНТ | 50 м² | 4,6 сот. | 3 090 000 | 61 800 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Заозерный СНТ | 48 м² | 4,7 сот. | 4 250 000 | 88 542 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 51 м² | 3 сот. | 3 490 000 | 68 431 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Сосенки СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 74 510 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 50 м² | 5 сот. | 6 300 000 | 126 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток со строением из теплых блоков (арболит)который не требует дополнительного утепления, 50м2 +36 м2 заглублены как подземная теплица( можно под жилой дом) высота потолков от 3 до 4, 5 метров. Делали проект студии со спальным местом 2 этаж. Хотели панорамное окно. Теплица очень мощная, можно на её фундаменте сделать ещё 5 этажей)), но мы хотели теплицу- зимний сад. С февраля можно уже сажать растенияи до конца октября там тепло. Зависит от солнца, если подтапливать, то можно её использовать круглогодично. Газ по границе Станция электрички "Детская" в 5 минутах ходьбы. Магазины, школа, детский сад в шаговой доступности. Рядом лес, озеро для купания через 1 станцию электрички. Соседи многие живут круглогодично. Дороги асфальт. Если есть интерес увеличить землю до 6 соток ( это разрешено) то 4500000Р. С одной из длинных сторон забора участок граничит с тупиковым проездом, шириной метра 4. Там можно себе сделать парковку. На пару машин. Тем самым земля остается свободной для огородничества.