Ярославское ш., 59 км от МКАД
Торбеево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 576 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈324 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈3,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11728
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 926 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 635 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 6 сот. | 715 000 | 119 167 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 026 / 50 000 / 75 294 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 427 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 324 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Бужаниново с. | 85 м² | 7,5 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечное СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кругозор СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 630 000 | 63 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зеленая Горка ДНП | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дон СНТ | 81 м² | 4 сот. | 700 000 | 8 642 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Яндова СНТ | 76 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 23 026 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с видом на лес в 20 км от Сергиева Посада и в 70 км от мкада по Ярославскому шоссе. Дом большой, 7 на 6 м + открытая терасса 7 на 3 м. Дом щитовой, утеплён пенопластом, пригоден для проживания до заморозков. Фундамент блочный. Год постройки 2012. Терасса пристроена в 2016 г. На 1 этаже просторная комната, кухня, ванная комната и открытая веранда. На 2 этаже 2 комнаты. Под домом много места, которое можно использавать как кладовку. Свет в доме ( 6 квт), вода в кухне и в ванной, заведена и выведена. Участок с видом на лес ( с 2х сторон) имеет южный склон. Огорожен со всех сторон, есть ворота для машины. На участке растут кусты смородины, крыжёвник, жимолость, яблоня, груша. Добираться до дачи лучше всего на машине. До ж. Д. Станции 83 км 1 час ходьбы. Прописки нет. Но можно переоформить дом в жилой. Просмотр в любое время по договорённости. Агентство. Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00.