Ярославское ш., 50 км от МКАД
Горенки СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 115 м², участок 8 сот., 2024 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,65 млн; первая цена 4,65 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 83 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,87 млн / целевая ≈13,38 млн / пессимист. ≈11,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,15 млн ₽, маржа 60 %, ROI 150 %.
⚠ ROI 150 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Калистово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11726
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 552 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 447 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горенки СТ | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилкино д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 124 167 / 156 306 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 895 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 145 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 150 % |
| пояснение расчета | ROI 150 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 150 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Святые Ключи дп да: «ванные» + «тёплые полы» | 120 м² | 8,5 сот. | 10 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калистово КП да: «с/у» + «под ключ» | 112 м² | 8,5 сот. | 11 950 000 | 106 696 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Жучки д. да: «ванную» + «мебель» | 119 м² | 8 сот. | 18 000 000 | 151 261 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Бортнево-5 КП да: «ванная» + «мебелью» | 112 м² | 7,6 сот. | 12 550 000 | 112 054 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Бортнево СНТ да: «санузла» + «евроремонт» | 120 м² | 7,5 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | да: «санузел» + «евроремонтом» | 111 м² | 7,5 сот. | 17 350 000 | 156 306 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новое Бортнево КП да: «санузла» + «евроремонт» | 120 м² | 7,5 сот. | 14 900 000 | 124 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 650 000 | история площадки |
| 05.01.2026 | 3 650 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 360 000 (−290 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 250 000 (−110 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 999 999 (−250 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача! Московская область, станция Ашукино, СНТ Горенки. В 37 км от МКАД. Дом построен из сендвич панелей, без внутренней отделки. Канализация ( септик). Построена бытовка 6 на 3 метра. Участок 8 соток, огорожен с четырёх сторон профнастилом. Ворота 5 метров, для заезда крупногабаритной техники. Проведен свет 15 кв. СНТ охраняется круглосуточно. Заезд через шлагбаум. Круглогодичный подъезд, зимой дороги очищаются спецтехникой. Очень живописное и красивое место. Находится в зоне доставки всех основных интернет магазинов. Без Торга!