Ярославское ш., 28 км от МКАД
Зеленоградский дп, Пушкинский гор. округ
Часть дома 13 м², участок 2,3 сот., дерево, 1950 год.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈716 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Ремонт ≈260 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (тип объявления «часть дома») — экономику по целым домам не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: газ.
До ст. Зеленоградская ≈0,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11725
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 715 990 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зеленоградский дп | 6,8 сот. | 5 490 000 | 807 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленоградский дп | 23,5 сот. | 16 500 000 | 702 128 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленоградский дп | 2 сот. | 680 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленоградский дп | 8,2 сот. | 7 990 000 | 974 390 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленоградский дп | 10 сот. | 8 321 000 | 832 100 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленоградский дп | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленоградский дп | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленоградский дп | 8 сот. | 7 760 000 | 970 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградский дп | 8,4 сот. | 7 950 000 | 946 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградский дп | 6,6 сот. | 5 000 000 | 757 576 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (тип объявления «часть дома») — экономику по целым домам не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (тип объявления «часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 700 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 100 000 (+1 400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Объект: Таунхаус (совместная собственность) на 2 отдельных участка. Моя доля в доме 1/8. Участок общий 900 кв.м. Моя доля в земле 1/4 (225 кв.м). Собственников земли двое. Важное о земле: Выделить долю в натуре по нормативам г.о. Пушкин невозможно (требуется мин. 300 кв.м). Вариант для вас договориться с соседями по участку о порядке пользования или выкупить у них часть земли до 300+ м2. Состояние дома: Физически под снос. Постоянно проживает другая семья. Отношения неприязненные. Газ и свет подключены, но дом аварийный. Цена: Кадастровая стоимость моей доли дома + земли = 700 000 рублей. Продаю ровно за эту сумму. Это адекватная цена за возможность получить 225 м2 земли с газом и светом в Пушкинском районе после урегулирования споров. Кому подойдет: Тем, кто готов судиться или договариваться с соседями. Тем, кто может выкупить часть второго собственника земли. Инвесторам, которые понимают риски долей. Не подойдет: Тем, кто хочет чистое жилье въехал и живет. Тем, кто боится соседских конфликтов. Формат общения: Все вопросы только в личные сообщения. На звонки могу не ответить. Пишите, отвечу всем.