Ярославское ш., 82 км от МКАД
Шеметово с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 88,6 м², участок 12 сот., кирпич, 2010 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 70 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 423 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — центральное; в описании: газ.
До ст. Наугольный ≈19,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11723
Рейтинг 15/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Приозерье ДНП | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приозерье ДНП | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приозерье ДНП | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посевьево д. | 14,3 сот. | 1 200 000 | 83 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посевьево д. | 20 сот. | 560 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерье ДНП | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шеметово с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 772 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 560 / 40 000 / 63 900 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 797 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Гусаренка СНТ | 95 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 33 684 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Актер СНТ | 100 м² | 11 сот. | 6 390 000 | 63 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гусаренка СНТ | 101,3 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 37 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Актер СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Константиново с. | 75 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Актер СНТ | 66 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Машутино д. | 81,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 560 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Константиново с. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 42 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Иудино с. | 100 м² | 15,4 сот. | 8 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный кирпичный дом на собственном участке 12 соток. Площадь дома 88,6 кв. м, два этажа, ленточный фундамент. Участок ровный, сухой, с подвезенным грунтом, оформлен как ЛПХ, дом зарегистрирован как жилой с возможностью прописки. Планировка: на первом этаже кухня, большая комната, санузел и холл с лестницей. На втором две комнаты. Имеется подвал. В 2025 году по Президентской программе к участку подведен газ, сейчас идет его разводка по дому. Электричество 15 кВт, проведен высокоскоростной интернет. Требуется ремонт полов: материал закуплен, часть работ уже выполнена. Расположение очень удобное: в шаговой доступности остановка, магазины "Авокадо" и "Магнит". До Сергиева Посада 30 минут на автобусе или маршрутке. В 10 минутах ходьбы поселок Новый со всей инфраструктурой: детский сад, школа, поликлиника, пункты выдачи и сетевые магазины. А главное уникальная природа. Рядом озеро, река Дубна, грибные леса и государственный заказник "Журавлиная родина". Здесь весной останавливаются тысячи гусей и уток, летом гнездятся журавли, осенью собираются крупные стаи перед перелетом, а зимой можно увидеть полярных сов. Код пользователя: 198942 Номер в базе: 12288533