Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 53,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈766 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −683 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Путилово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11717
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 493 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 159 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 766 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 60 278 / 108 163 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 962 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -683 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Воря-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Память Мичурина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 44,5 м² | 4,6 сот. | 2 200 000 | 49 438 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Лепешки д. | 49 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 108 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вторая Алексеевка д. | 54,4 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 45 956 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу с баней у реки на участке! Продается готовый загородный объект со всеми удобствами в живописном месте. Прекрасный вариант для постоянного проживания или комфортного отдыха на природе. Главные характеристики. Площадь дома: 53,3 кв. М. Участок по документам: 6 соток. Бонус: +3 сотки дополнительной земли в пользовании. Отличная баня на участке. Парилка: просторная и правильная парная для отличного пара. Зона отдыха: отдельное уютное место для посиделок после бани. Расположение. Рядом речка: свежий воздух, рыбалка и пляжный отдых прямо у дома. Коммуникации и удобства. Водоснабжение: собственная автономная скважина. Канализация: надежный индивидуальный септик. Зимой калорифиры в -20 держут тепло, на воду и канализацию установлен тёплый кабель (не промерзает).