Ярославское ш., 52 км от МКАД
Первомайское СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,05 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈356 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −28 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 40 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11716
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 355 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 848 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 7 600 000 | 633 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Деулино ДНП | 12 сот. | 5 800 000 | 483 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 8 490 000 | 707 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 74 286 / 113 889 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 793 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 653 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 514 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -28 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 33 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 84 848 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Энтузиаст СНТ | 34 м² | 12 сот. | 3 466 000 | 101 941 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Рада СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтся небольшая уютная дача в черте города Сергиев Посад. Дом одноэтажный из бревна, внутри обшит вагонкой. Отопление: печь. Центральный летний водопровод подключен к дому. На участке в 8 соток также расположен хозблок и туалет. Электричество: 7.5 Квт. На участке несколько лет назад было произведено крупное обновление по всем постройкам дом, сарай, туалет, забор. Забор новый металл. Дом поднят, выровнен, установлен на бетонные блоки. Внутри произведено утепление и обито вагонкой. Для утеплителя был сделан ячеистый каркас по размеру матов утеплителя. Также вагонкой обита терраса и кухня без утепления. Два телевизора на террасе и в комнате. Работают от эфирной приставки. Наружная антенна кабель введён в дом. В доме печь современная. На кухне новый холодильник. Через весь участок проложен разветвлённый водопровод, введён в дом на кухне. Крыша на доме и кухне новая металл. В шаговой доступности ТЦ Капитолий и остановка общественного транспорта в любую часть города. В Снт имеются два пруда с рыбой и утками. Много соседей живут круглогодично. Дороги зимой чистят. Отдельные ворота на въезд и выезд. Границы участка установлены. Номер в базе: J888.