Ярославское ш., 56 км от МКАД
Березняки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 39 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Топорково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11715
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 107 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березняки д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березняки д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березняки д. | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,8 сот. | 1 140 000 | 129 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 750 / 65 728 / 72 857 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 025 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 475 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Дивный-3 ТСН | 40 м² | 7,4 сот. | 3 600 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубининское д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 390 000 | 59 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Союз СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Наш Дивный СНТ | 37 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Наш Дивный СНТ | 36 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 40,6 м² | 8,8 сот. | 9 000 000 | 221 675 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Зеленая Горка ДНП | 35 м² | 7,8 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лето СНТ | 40 м² | 7 сот. | 700 000 | 17 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2024 | 2 800 000 | история площадки |
| 23.04.2025 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 200 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Условия для продажи: можно частичная рассрочка, срок рассрочки не больше года, ипатека. Дом на реставрации или под снос. Бревно очень хорошое. Земля плодородная, есть кустарники. Асфальт в деревне уложили 2023 году, асфальт до дома. Электричество 15 киловатт, газ до участка. Деревня объединены с посёлка Березняки и они входят Сергиево-Посадский городской округ, где находится вся городская инфраструктура. Школа, детский сад и ясли, дом культуры, почта, Сбербанк, своя поликлиника, аптеки, салон связи, рядом фермерский и строительный рынок, магазин Дикси, Пятерочка, круглосуточный магазин и заправка. Пункты выдачи заказов Ozon, яндекс маркет и Wildberries. Рядом лес и озеро Торбеево, много грибы и хорошая рыбалка. На территории озера расположено зона отдыха и водные развлечение, очень хорошие соседи живут круглогодично. Все документы к сделке готовы, торг уместен. Один собственник, в доме никто не прописан.