Ярославское ш., 29 км от МКАД
Красноармейск г., Пушкинский гор. округ
Дача 20,5 м², участок 4 сот., пенобетон.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 55 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈310 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −336 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈1,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11713
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 120 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 561 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 3,7 сот. | 1 150 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Русаль СНТ | 3,7 сот. | 4 990 000 | 1 348 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Русаль СНТ | 8,8 сот. | 2 406 250 | 273 437 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русаль СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 5,7 сот. | 873 710 | 153 282 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 310 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 119 950 / 176 471 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Память Мичурина СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 119 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Полесье СНТ | 24 м² | 5,6 сот. | 2 050 000 | 85 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Надежда СНТ | 24 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Нагорное пос. | 25,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 176 471 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Нефтяник СНТ | 18,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 137 363 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Запрудный ЛПХ | 22,5 м² | 3 сот. | 1 995 000 | 88 667 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 4 сотки с домом 20.5 м. Кв ( Оформлен Как Жилое Строение! Возможна прописка, возможна покупка в ипотеку) в Снт Русаль г. Красноармейск. Установлены автоматические ворота при въезде в снт. Дом пеноблок на фундаменте, во круг дома залит ленточный фундамент 6х9 м. На участке скважина 22 метра, вода питьевая. Снт попало в программу газификации! Многие соседи проживают круглогодично. Рядом река Воря, ж. Д. Станция до Ярославского вокзала, магазины.