Ярославское ш., 24 км от МКАД
Введенское д., Пушкинский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈397 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 89 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈640 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Путилово ≈5,9 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11712
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 396 957 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Введенское д. | 12,5 сот. | 5 500 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское д. | 27 сот. | 14 800 000 | 548 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское д. | 13 сот. | 5 750 000 | 442 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское д. | 11,3 сот. | 5 490 000 | 485 841 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское д. | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское д. | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 556 / 103 869 / 129 630 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Нагорное пос. | 31 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Никулино д. | 31,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 937 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 36,7 м² | 6,9 сот. | 3 250 000 | 88 556 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Чекмово-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное-3 СНТ | 24,5 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 73 469 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Фомкино-4 СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 89 189 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читать Внимательно. Ижс с пропиской! Участок 6 соток(оформлен в Собственности целиком). На участке присутствует половина дома(зарегистрирован как 1/2 доли). Вход. Свет. Вода все свое(отдельное!). Магистральный газ у забора. Проживать можно круглый год. Межевание проведено. По Оформлению: - участок по договору купли-продажи продажи(1/2 доли дома в подарок по дарственной). Торга нет.