Ярославское ш., 65 км от МКАД
Шубино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 18 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 47 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 648 тыс. → дом ≈952 тыс. ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈939 тыс. → от пессимистичной прибыль −781 тыс. ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Наугольный ≈11,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11711
Рейтинг 20/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 264 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 959 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 952 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шубино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шубино д. | 10,3 сот. | 863 500 | 83 835 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шубино д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино д. | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеевское лесн-во пос. | 45 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Иудино с. | 17,5 сот. | 3 700 000 | 211 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Реммаш пос. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Реммаш пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеевское лесн-во пос. | 12,3 сот. | 3 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 000 / 66 667 / 200 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -781 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Алексеевское лесн-во пос. | 15 м² | 10 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в деревне Шубино, категория земель: земли населенных пунктов, 15 км. От города Сергиев Посад, в 2-х км. Пос. Реммаш с магазинами, спортивными комплексами, школой и детским садом, на земельном участке небольшой дом из бруса 18 кв. М., свет в дом подведен, проводка новая, счетчик по электроэнергии на столбе рядом с участком, 15 квт., летняя веранда, колодец с питьевой водой, гараж "ракушка", высажены плодовые деревья: яблони, черешня, вишня, слива, жимолость. Отличная зона отдыха. Один взрослый собственник. Торг Уместен.