Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Поддубье-2 ДНП, Раменский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 22.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 377 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 47 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −213 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Золотово ≈14,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1171
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 832 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 377 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 622 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поддубье-2 ДНП | 11,8 сот. | 749 000 | 63 475 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поддубье-2 ДНП | 10,1 сот. | 750 000 | 74 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлый Берег дп | 10,7 сот. | 670 000 | 62 617 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлый Берег дп | 10,6 сот. | 710 000 | 66 981 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старомайково д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлый Берег дп | 9,7 сот. | 450 000 | 46 392 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 91 666 / 167 308 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 483 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 235 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -213 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 25 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 24 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Амирово СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 59 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Акатово СНТ | 30 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Земляничные Поля КП | 32,5 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 107 692 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Солнечная Долина-2 дп | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 499 000 (−351 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 999 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 599 000 (−400 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 499 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 099 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 999 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый Модуль на участке 6 соток, в дачном охраняемом поселке, на территории Снт есть озеро, речка, два песчаных пляжа, детская и спортивная площадка с живописными видами, футбольное поле, предусмотрен вывоз мусора, возможно Ижс. На участке проведено электричество, договор с Россетью. Модуль зимний с террасой, с теплым полом и панорамными окнами. В пеший доступности супермаркет, строительный рынок. Круглогодичный проезд на территорию Снт.