Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 02.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Бужаниново ≈8,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11709
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 241 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 714 / 35 642 / 66 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 451 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Весна СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 884 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик-13 СНТ | 75 м² | 4,5 сот. | 1 700 000 | 22 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сватково д. | 72 м² | 6 сот. | 4 290 000 | 59 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Успех СНТ | 84 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 27 381 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Надежда СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 15 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Язвицы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ветеран СНТ | 63 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 921 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Медик СНТ | 85 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 48 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2024 | 2 850 000 | история площадки |
| 29.03.2025 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 350 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 199 000 (−151 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 700 000 (+501 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 68,8 квадратных метра на участке 6соток. Снт Весна деревня Геронтьво Сергиево-Поссадский район. 90 км от Мкад. Снт находится в тихом, экологически чистом месте, вокруг лес в котором много грибов. На въезде в Снт установлены автоматические ворота, есть сторож. Дом кирпичный, 2 этажа. На 1 этаже 3 комнаты, кухня, камин, печка. На 2 этаже 2 комнаты, кладовая, балкон. В холодное время дом быстро нагревается, можно приезжать зимой. Дороги зимой чистят. Вся мебель останется. Водоснабжение летнее. Вода хорошая, каждый год делают пробы. Электричество есть, телевидение три колор тарелка, интернет есть. Участок огорожен забором. На участке есть туалет, душевая кабина, теплица, бытовка, 2 дровника. Весь участок облагорожен, очень много цветов, декоративных кустарников, так же много смородины, клубники, яблони, слива. Дача просто сказочная, приезжайте посмотрите! Оперативный показ! Собственник! 5 лет в собственности! Продаем в связи с покупкой квартиры. Все что есть в доме и во дворе остается, забирать ни чего не будем. Срочно! Торг!