Ярославское ш., 75 км от МКАД
Никульское ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2022 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 02.12.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 714 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 70 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,31 млн / целевая ≈4,78 млн / пессимист. ≈4,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, скважина.
До ст. Шубино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11703
Рейтинг 65/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 39.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 32 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 714 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7,5 сот. | 795 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гагино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гагино д. | 13,6 сот. | 2 900 000 | 213 235 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 78 289 / 81 522 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Дивный-2 ТСН да: «санузел» + «отделка» | 73,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.12.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117087032 Продаётся участок 6 соток с баней и бревенчатым домом в ТСН "Никульское" рядом с деревней Гагино, Сергиево-Посадский район Московской области. Отличное место для загородного отдыха и дальнейшего обустройства дома для круглогодичного проживания. Тихий, экологически чистый район, вокруг лес, многие соседи живут постоянно. Круглогодичный подъезд, дороги зимой регулярно чистятся. УЧАСТОК Ровный, сухой участок правильной прямоугольной формы площадью 6 соток. Полностью огорожен забором из профлиста, установлены въездные ворота и калитка. Проведено межевание. ТСН огорожено, въезд через автоматические ворота. Территория освещается, дороги обслуживаются круглый год. КОММУНИКАЦИИ Электричество 15 кВт, три фазы Прямой договор с МосЭнергоСбытом Скважина 58 метров, вода заведена, скважина рабочая Кессон, документы на установку имеются ДОМ На участке расположен бревенчатый дом 66 из качественного сруба, установленного в 2022 году. Бревно привезено из Мордовии. Надёжный глубокий ленточный фундамент Крыша металлочерепица Дом дал необходимую усадку, можно приступать к внутренней отделке и обустройству под себя Дом не зарегистрирован. БАНЯ Отдельно стоящая бревенчатая баня 46 на ленточном фундаменте с просторной верандой. ИНФРАСТРУКТУРА И ТРАНСПОРТ Удобный подъезд: 75 км от МКАД по Ярославскому шоссе Всего 6 км от трассы до участка Общественный транспорт: ж/д станция Бужаниново прямое сообщение с Ярославского вокзала Москвы автобусное сообщение от Сергиева Посада Рядом: магазин в деревне Гальнево храм Спаса Всемилостивого парк-отель "Торбеево озеро" с пляжами и зонами отдыха Небольшие ежегодные взносы около 11 000 RUB. Хороший вариант для тех, кто ищет участок с уже готовыми коммуникациями, баней и качественным срубом без необходимости начинать строительство с нуля. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ- компания, которую рекомендуют друзьям! Бесплатный подбор новостроек - Услуги ипотечного брокера - Юридическое сопровождение сделок - Подбор и продажа недвижимости