Ярославское ш., 47 км от МКАД
Овражный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2 млн ₽ от 16.07.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈674 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 45 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — в перспективе; в описании: печь.
До ст. Семхоз ≈2,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11701
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 673 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 042 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Овражный СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 11 сот. | 4 200 000 | 381 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Колос СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 24 сот. | 25 300 000 | 1 054 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,2 сот. | 9 400 000 | 1 516 129 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 16 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 5,6 сот. | 4 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 58 778 / 72 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 252 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Восход СНТ | 22 м² | 6 сот. | 990 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рассвет СНТ | 18 м² | 3,7 сот. | 999 999 | 55 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Березка-1 сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Березняки д. | 25 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2025 | 1 999 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 2 300 000 (+301 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик в черте г. Сергиев Посад. ( до центра города 4 км) Снт Овражный. Ухоженный участок 6 соток, солнечный, сухой. Участок огорожен, есть калитка с выходом к лесу. Ворота для заезда автомобиля. Парковочная зона отсыпана щебнем. Вода летняя. Газ в перспективе. На участке есть хозблок. На участке посажены плодовые и декоративные кустарники и деревья. Дом на капитальном фундаменте. В доме кухня, комната. В комнате 2 спальных места. Есть палати на втором уровне. Отопление-печь. В пешей доступности магазины, автобус до Москвы или до центра города. Вся инфраструктура города Сергиев Посад.