Ярославское ш., 56 км от МКАД
Загорское СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 813 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −880 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈4,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11696
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 539 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 187 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Загорское СНТ | 4,2 сот. | 249 000 | 59 286 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мишутино с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 200 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 097 700 | 192 579 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мишутино с. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 5,1 сот. | 2 600 000 | 509 804 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мишутино с. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково д. | 15,3 сот. | 2 000 000 | 130 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 43 750 / 78 571 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -880 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Гусево СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Снt "Загoрcкoe", участок 6 соток, дом 40кв. М. На первом этаже кухня и комната, второй этаж одна комната большая. Земeльный участок poвный и правильной фopмы. Снt oкружaeт лecнoй массив. Рядом находиться с. Мишутино с развитой инфраструктурой.