Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 70 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 869 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −740 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Щурово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1169
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 869 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 157 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-3 СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кооператор СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Старт СНТ | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробчеево с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 414 / 45 000 / 71 528 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Успех СНТ | 70 м² | 11 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | 70 м² | 6 сот. | 799 000 | 11 414 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Успех СНТ | 72 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 71 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 56 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.9 км | Березка-1 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 27 857 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Пески СНТ | 75 м² | 4,4 сот. | 2 600 000 | 34 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Успех СНТ | 80 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2024 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Строитель-3, по Пирочинскому шоссе. Дача кирпичная, два этажа, площадь 70 кв. М., есть печь. Участок ровный, правильной формы, огорожен, ухоженный. Хороший подъезд к участку. Газ проходит по границе забора. Снт охраняемое, огороженное, дороги зимой чистят. Звоните, покажем в любое время.