Ярославское ш., 62 км от МКАД
Никульское ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.05.2023.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 714 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −835 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Шубино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11686
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 714 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7,5 сот. | 795 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гагино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гагино д. | 13,6 сот. | 2 900 000 | 213 235 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 48 452 / 113 889 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 644 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 558 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 385 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Дивный ДНП | 35 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Метролог СНТ | 36,5 м² | 5,5 сот. | 1 750 000 | 47 945 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 680 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Метролог СНТ | 30 м² | 4 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2023 | 2 500 000 | история площадки |
| 08.07.2024 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.05.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 2 650 000 (+250 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 2 200 000 (−450 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом и баней. Баня почти достроена. Участок 6 соток, правильной формы. На участке имеется скважина 57 метров, электричество 15 квт. Днп огорожена, имеется шлагбаум, по периметру видеокамеры.