Ярославское ш., 35 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., 2009 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 886 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈262 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11682
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 886 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 414 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заозерный СНТ | 8,5 сот. | 1 790 000 | 210 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский СНТ | 8 сот. | 480 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костюнино д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костюнино д. | 12,5 сот. | 4 150 000 | 332 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Октябрьский пос. | 5,9 сот. | 950 000 | 161 017 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Богослово д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 78 156 / 124 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Литвиново-2 СНТ | 49,5 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 50 505 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Трубино Парк-2 КП | 49,9 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Витамины СНТ | 48 м² | 7,7 сот. | 3 490 000 | 72 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сабурово-1 СНТ | 49,7 м² | 6,1 сот. | 4 650 000 | 93 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Звезда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Звезда СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 700 000 | 174 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Борисовка КП | 50 м² | 12 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нагорное пос. | 50 м² | 7 сот. | 4 400 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, огорожен забором. На территории дом, беседка, хозблок. Электричество, вода проведены. вода проведена в дом , вся разводка. Санузел на улице. На участке плодовые деревья, ягоды. в семи минутах ходьбы река, святой источник. Участок в собственности. За территорией участка проходит ЛЭП. Кадастровый номер. Торг.