Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Зеленые Холмы СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 15.05.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 908 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈14 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1168
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Митьково д. | 6,3 сот. | 1 100 000 | 174 603 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Митьково д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Машиностроитель-10 СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 40 625 / 60 638 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 107 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 896 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 686 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 014 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Солнечный Рай ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка-Натальино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Марьинка-3 СНТ | 47 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 60 638 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рассвет ДНП | 50 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рассвет-Натальино СНТ | 48,6 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 29 835 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ласковый Май СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Глория СНТ | 52,3 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Победа СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кулон СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 795 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 соток, правильной формы, с передней стороны огорожен железом из профнастила, от соседей с трёх сторон рабицей, соседи живут круглый год, дружелюбные. На участке: яблоня, малина, крыжовник, слива, груша, ранетка (привезена из Сибири). На участке расположен летний домик (увеличенная бытовка, отделанная снаружи) Внутри две комнаты и гостинная-холл. Колодец 6 колец. Летний душ. Туалет. Показ по звонку. Документы готовы к сделке.