Ярославское ш., 70 км от МКАД
Суропцово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 77 м², участок 6 сот., пеноблок, 2010 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈2,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11669
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Суропцово д. | 9,8 сот. | 840 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 890 000 | 84 762 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Суропцово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Суропцово д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 7,4 сот. | 300 000 | 40 541 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 950 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 13,5 сот. | 1 450 000 | 107 407 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суропцово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Терпигорьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 710 / 45 625 / 72 840 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Ростокино СНТ да: «с/у» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 45 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 72 840 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача 68 км. по Ярославскому шоссе от МКАД, Сергиево Посадский район СНТ Орбита. Дом двухэтажный из пеноблока, снаружи отделан пластиковой вагонкой, крыша из метало черепицы, окна пластиковые Rehau, установлены кондиционеры, работающие на холод и тепло, тепловые конвекторы на 1-м этаже. На первом этаже находятся две жилые комнаты и терраса, на втором этаже одна большая комната с 2-мя каморками по бокам для хранения. Кухня состоит из отдельного одноэтажного строения с ванной комнатой и открытой террасой, очень удобной для посиделок на улице. Участок ровный на нем много плодовых кустарников и деревьев, также цветочные насаждения, есть парковочное место, сделаны дорожки из тротуарной плитки. Около въезда в поселок находится большой строительный магазин, до Сегриева Посада 9км., до база отдыха Торбеево озеро 5км. До ближайшей станции Бужаниново 2 остановки на автобусе. Отличное место для отдыха.