Ярославское ш., 67 км от МКАД
Дубрава СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 46 м², участок 5 сот.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 416 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −610 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 83 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11667
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 416 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 034 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 478 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 132 / 37 000 / 90 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -610 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сватково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 40 м² | 7,4 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубининское-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 31 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубрава СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 31 132 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никульское ТСН | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Kpепкий бревeнчатый дoм в СНТ, рaспoложеннoм в 66 км oт MKAД по Ярocлaвcкoму шоссе. Тиxие, живописныe и экoлогически чистые меcтa, poвный асфальт до вopот СНT, нeбoльшиe члeнcкие взнocы, приятные coсeди. Дoм обшит вaгoнкoй, нa кaпитaльнoм фундaмeнтe из жeлезобетонныx блoков, втopой этаж мансардный, веранда, на участке летний водопровод, свет заведен в дом. В соседних деревнях есть: конный клуб, молочная ферма с фирменным магазином, школа, детский сад, продуктовые, хозяйственные и строительные магазины. СНТ удобно расположено всего в 1,5 км от Ярославского шоссе. Один взрослый собственник с 2018, дом и земля оформлены, все время в одной семье. Без каких-либо долгов, ограничений и обременений.