Ярославское ш., 71 км от МКАД
Чернецкое д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 978 тыс. → дом ≈922 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −256 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, газ.
До ст. Бубяково ≈23,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11658
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 922 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулебякино д. | 29,5 сот. | 450 000 | 15 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алмазово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 53 342 / 83 182 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 920 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -256 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Кисляково д. | 60 м² | 18 сот. | 4 990 900 | 83 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чернецкое д. | 49 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Константиново с. | 52,6 м² | 29 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мергусово д. | 58 м² | 20 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Садовниково д. | 56,5 м² | 15 сот. | 3 990 000 | 70 619 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Чижево д. | 58 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.10.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2025 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся бревенчатый дом 7Х9м на участке 25 сот в Сергиево -Посадском районе, Пмж, свет 15квт, колодец, котел с печным отоплением, газ-баллоны, сад, огород. Д. Чернецкое, за селом Константиново на трассе. Рядом школа, магазин, автобусная остановка. Дом бревенчатый сухой, теплый. Бревно оочень крепкое, большого диаметра. Есть сени, кладовая, хоз двор новый 2017 года. Сени бревенчатые, из 2х частей с перегородкой и отдельным помещением под кладовую. Под домом большой сухой подвал. 2 комнаты, Одна свободна, без мебели под спальню или кухню.12 м. Вторая -просторный зал. Русская печь в исправном состоянии. Полный двор дров-в подарок! Огромный яблонево-вишневый сад, возделанный огородземля -чернозем. Смородина, калина, жимолость, алыча, сливы. Все плодоносит. Участок крайний,1 сосед. Отличный круглогодичный подъезд.