Ярославское ш., 3 км от МКАД
Самаровка СНТ, Рузский гор. округ
Дом 32 м², участок 3 сот., брус.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈938 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 67 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,18 млн ₽, маржа 67 %, ROI 204 %.
⚠ ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Валентиновка ≈2,3 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11656
Рейтинг 84/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 937 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 812 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Самаровка ТСН | 5,3 сот. | 5 500 000 | 1 037 736 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 4,1 сот. | 4 700 000 | 1 146 341 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Самаровка ТСН | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Самаровка СНТ | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Самаровка СНТ | 10 сот. | 8 500 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 4,5 сот. | 5 000 000 | 1 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Самаровка ТСН | 6 сот. | 7 200 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Самаровка СНТ | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Самаровка СНТ | 9,7 сот. | 7 270 000 | 749 485 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Самаровка ТСН | 4,3 сот. | 4 900 000 | 1 139 535 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 029 / 133 333 / 196 364 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 177 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 204 % |
| пояснение расчета | ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 204 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | 30 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | 27,6 м² | 3,1 сот. | 1 850 000 | 67 029 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.3 км | 27,5 м² | 2 сот. | 5 400 000 | 196 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летний дом с мансардой под разбор, размер 4х4. Основание из бруса, обшит вагонкой. Первый этаж утеплен минватой, 2 распошных окна из алюминия, стекло пакет, крыша гофрлист. Цена 500 тыс. Руб. Торг. Земельный Участок Не Продаётся! Теплица 3х6 из поликарбаната- 5000 руб. Разбор и самовывоз по адресу: г. Королёв, Самаровское поле, Снт Самаровка.