Ярославское ш., 56 км от МКАД
Мишутино с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11654
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 30 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 030 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 097 700 | 192 579 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мишутино с. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 200 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильково д. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильково ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 50 000 / 78 571 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 086 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 016 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Красная Сторожка ДНП | 50,3 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 65 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гусево СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам летнюю дачу, находиться в в шаговой доступности, от станции Сергиев Посад 15 минут, автобусы и маршрутки ходят часто, вопросы по телефону, собственник, конкретным покупателям скидочка.