Ярославское ш., 45 км от МКАД
Сирень СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 68,1 м², участок 6,1 сот., газоблок.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 606 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный; отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Желтиково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11651
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 294 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мостовик пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мостовик пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мостовик пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 162 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 616 / 53 288 / 85 714 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 125 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Новинки д. | 81 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 28 395 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Автомобилист-3 СНТ | 81,8 м² | 5,6 сот. | 1 850 000 | 22 616 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Премиум парк КП | 85,7 м² | 4,1 сот. | 6 700 000 | 78 180 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Энергия СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132986086 Продаётся добротный Дом Дача на участке 6.1 соток в. Снт "Строитель", Сергиево-Посадский район. Дом. 2-х этажный 68.1 кв. М., первый этаж газосиликатные блоки снаружи отштукатурены и покрашены, второй этаж брус 150х150, внутри отделан вагонкой. Кровля металлочерепица, фундамент из бетонных блоков. Перекрытие первого и второго этажей Жби плиты. Дом добротный, уютный, качественно построен. 1 этаж: веранда, прихожая, просторная кухня-столовая. 2 этаж: большая просторная комната и две спальни. Дом комфортный для отдыха и проживания в нем. На участке: уличный туалет, душевая, хозблок и беседка. Въездные ворота и калитка. Участок. Участок очень ухоженный, ровный, сухой, дорожки выложены плиткой. На участке растут многолетние цветы, декоративные кустарники, плодовые деревья и плодовые кусты. Коммуникации. Водоснабжение летний водопровод от Снт и колодец на 29 колец. Электричество 15 квт, три фазы. Интернет в Снт оптоволокно. Отопление печь и конвекторы. В Снт есть зимний водопровод и магистральный газ. Дача строилась для себя с любовью и заботой, что видно по фотографиям. Снт Строитель в 58 км от Мкад по Ярославскому шоссе. Хорошая транспортная доступность, в 7 км. Жд Станция "Хотьково". Рядом поселок Мостовик с развитой инфраструктурой, магазины: Дикси, Пятерочка, кафе, школа, детский сад, амбулатория, аптека всё в шаговой доступности. Отличная транспортная доступность, как на личном транспорте, так и на общественном. Автобусная остановка и магазин в пешей доступности. Позвоните, расскажем подробнее и договоримся об удобном времени показа. Центр недвижимости и права "градомиръ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Индивидуальный подход к каждому клиенту.