Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 150 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 705 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Москворецкая ≈1,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1165
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 308 / 28 686 / 49 684 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 785 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Восточное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 12 308 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Восточное СНТ | 120 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Восточное СНТ | 117 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 103839019 Доверяя нам! Вы гарантировано получаете только реальные объекты. Продается дача в живописном уголке города! Участок: Ухоженный, правильной формы, окруженный зеленью и плодородными деревьями. Огражден надежным забором из профлиста. Дом: Кирпичный, два этажа и мансарда. Три просторные комнаты, требующие отделки, что позволяет реализовать ваши дизайнерские идеи. Есть летний водопровод и электричество. Инфраструктура: Рядом магазины, школа, поликлиника и детский сад. Для отдыха парк Москворецкий и городской пляж на реке Семиславка. Пешком до Москва реки 10 минут. Из Снт есть свой выход к реке Семиславка. Транспорт: Всего 20 минут пешком до станции Москворецкая. Не упустите шанс стать владельцем этого уголка! Записывайтесь на просмотр показ возможен по предварительной договоренности.