Ярославское ш., 23 км от МКАД
Солнечное СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −678 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, скважина, газ.
До ст. Зеленоградская ≈6,9 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11649
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 676 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Астра СНТ | 8 сот. | 6 800 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 6,9 сот. | 1 050 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нагорное пос. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное пос. | 12 сот. | 5 400 000 | 450 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Доброе СНТ | 6,8 сот. | 2 550 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксенки д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 71 891 / 112 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 256 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нагорное д. | 44,7 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 71 588 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Простор СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 599 000 | 72 194 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект #3851 Продается Дача на участке 6 соток в Снт "Солнечное" Пушкинского р-на. Площадь дома 45кв. М., 2 этажа, дом построен в 1995г., дом из бруса, отделан вагонкой изнутри, снаружи часть отделана кирпичом, пластиковые окна на первом этаже, на окнах решетки, тветдoтопливнaя пeчь. Электричество по сельскому тарифу, колодец, скважина. Ha участкe cтoит бaня 20 кв. М. C пpедбaнникoм, печью и котлoм. На участке: яблони, груша, вишни, сливa, мaлина, смородина. Участок находится в 13 км от г. Пушкино и 35 км от м. Вднх. Общественный транспорт маршрутка 21д "Доброе Пушкино" (10 минут спокойным шагом). До м. Вднх можно добраться на автобусе 317 "Красноармейск Москва" за 45 мин. В период дачного сезона в Снт работает продуктовая лавка. Снт газифицировано. Участок в очень красивом месте, рядом с массивом леса, в лесу озеро, есть пляжная зона.