Ярославское ш., 52 км от МКАД
Звездочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 5,2 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 27.08.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 988 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; свет — есть.
До ст. пл. 40 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11646
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 988 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 912 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорские Зори СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Северное Сияние СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Деулинская слобода ДНП | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 642 / 35 661 / 71 250 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 242 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Южный СНТ | 104,8 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 57 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Молодежный СНТ | 94 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Загорье ДНТ | 110 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энтузиаст СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 80 м² | 7,2 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Лазарево СНТ | 96,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 33 024 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дон СНТ | 81 м² | 4 сот. | 700 000 | 8 642 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом дачу, Снт Звёздочка, рядом Сергиев Посад, строительный рынок, ТЦ Капитолий, Гипер Лента. Земля 5,2 сотки, дом 2 х этажный около 100 м2 плюс чердак, есть гараж. Есть электричество, вода, септик, ягодные кустарники, яблони.