Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сватково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 74 м², участок 13 сот., газоблок.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,55 млн → дом ≈599 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Дубининское ≈0,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11644
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 551 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 599 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 095 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сватково СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубининские дачи ДНП | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 10 сот. | 4 950 000 | 495 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 11,4 сот. | 2 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубининское-1 СНТ | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 5,6 сот. | 690 000 | 123 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 625 / 44 142 / 86 607 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -349 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 40 лет Октября СНТ | 80 м² | 8,3 сот. | 1 490 000 | 18 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 75 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 54 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.7 км | Известинец СНТ | 76 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 19 737 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Первомайский СНТ | 68 м² | 13 сот. | 2 450 000 | 36 029 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Сигнал СНТ | 64 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дон СНТ | 52,9 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 28 355 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Березняки д. | 95 м² | 7,5 сот. | 3 730 000 | 39 263 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Афанасовский пос. | 56 м² | 8 сот. | 4 850 000 | 86 607 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Фролово д. | 90 м² | 10,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 150 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу Снт Сватково, участок 13 соток дом 74 кв. М, два этажа построен из блоков. В доме четыре комнаты на первом этаже две комнаты и на втором две комнаты, кухня. Вода летняя. Отопление электричеством. Участок граничит с лесом. Рядом платформа 81км. Дороги зимой чистят.