Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь.
До ст. Щурово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1164
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 86 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 87 500 / 135 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 352 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 20 м² | 3 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 19 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Нарцисс СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Галина СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, 2-х этажный дом, электричество, видеокамера, тарелка, мебель, микроволновая печь, холодильник, посуда, электрическая плита, телевизор, водонагреватель, душ и туалет на улице, бытовка, теплица, вода сезонная с мая по сентябрь. Земля в аренде с продлением. По поводу собственности, как говорит председатель, продвижения идут в лучшую сторону. Не большие годовые взносы.