Ярославское ш., 61 км от МКАД
Истомино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47,8 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,14 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈756 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Шубино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11636
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 138 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 218 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Истомино д. | 20 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Истомино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесной Родник СНТ | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гагино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 756 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 358 / 84 156 / 170 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 949 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Бужаниново с. | 50 м² | 16 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никульское д. | 41,2 м² | 21 сот. | 2 000 000 | 48 544 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Слотино д. | 50 м² | 22 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сватково д. | 45,1 м² | 18 сот. | 6 500 000 | 144 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рогачево д. | 43,7 м² | 34 сот. | 3 750 000 | 85 812 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дивный ДНП | 60 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Митино д. | 60 м² | 17 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Суропцово д. | 33,5 м² | 26 сот. | 950 000 | 28 358 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бужаниново с. | 60 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Семенково д. | 36 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134467043. Уважаемый покупатели! Продается деревенский дом. О Доме. Дом бревенчатый, теплый, сруб 6х10 в хорошем состоянии. Для. Отопления в доме 2 действующие печи. (В настоящий момент протапливается). Построен на ленточном фундаменте. Окна деревянные. Крыша покрыта железом. Электричество подведено. Оформлен как Жилой (прописка). ОБ Участке. Земля относится к землям поселений, назначение под личное. Подсобное хозяйство (Лпх). Земельный участок 30 соток. Ровный, имеет правильную прямоугольную форму размером 21мх135м. Земля плодородна, много плодовых кустарников и деревьев. Отдельным строением на участке действующая баня. Кадастровые номер участка: 50:05:0130305:25. С правой стороны есть еще земля которую можно приобрести и присоединить. 30 соток. Сделано межевание. Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество ( 7кв. Т). Отопление с помощью двух дровяных печей ( одна из них русская). Вода есть. Общественная деревенская скважина. Инфраструктура. Участок расположен в тихой деревне. Дорога не сквозная, поэтому. Чужие люди здесь редкость соседи все друг друга знают. Рядом есть остановка. Общественного транспорта (300метров), по расписанию ходят рейсовые автобусы до Сергиево Посада. Чистый воздух, в округе нет ни каких вредных производств. До города Сергиев Посад 18 км, до ж/д станции Бужаниново 6.5 км, Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас. Остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям!