Ярославское ш., 33 км от МКАД
Горенки СТ, Пушкинский гор. округ
Дача 65,2 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 01.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,38 млн → дом ≈913 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 49 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −478 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Калистово ≈6,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11632
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 377 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 913 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 003 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горенки СТ | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 9,6 сот. | 2 000 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 275 / 57 725 / 61 969 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -478 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Абрамцево с. | 69 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 49 275 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 400 000 | 57 725 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 650 000 | 61 969 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 490 000 (−210 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 290 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача общей (жилой) площадью 65,2 кв. М. На участке 7,11 соток в Тсн "Снт Горенки", расположенном в 50-ти км от Мкад по Ярославскому ш., в уникальном по красоте природы и изолированности от внешней суеты месте на границе Пушкинского и Сергиево-Посадского р-нов МО, со всех сторон окруженном живописным лесом. Прекрасное, тихое и спокойное место, с доступностью всей необходимой инфраструктуры. Ближайшая автотрасса с автобусным сообщением от ост. "Луговая" до ж/д ст. "Ашукинская" находится в 2-х км от Снт, до границ которого и дер. "Горенки" проложена широкая асфальтированная дорога, круглогодично обслуживаемая администрацией района. Недалеко музей-усадьба "Мураново", где находится святой источник. В шаговой доступности от Снт есть церковь. В "Луговой" работают сельские продовольственные магазины, в районе ж/д ст. "Ашукинская" есть несколько сетевых магазинов. Дом: 47,0 кв. М., на 1-м этаже 30,0 кв. М. кухня/терраса и комната (можно использовать как спальню или гостиную). На 2-м этаже 17,0 кв. М. комната с балконом (можно использовать как спальню или комнату отдыха). К дому пристроен хозблок/мастерская 8,4 кв. М. С отдельным входом для хранения садового инвентаря. Летняя кухня: 18,2 кв. М. Как небольшой отдельный обустроенный дом (может использоваться как гостевой). На участке также размещены: - с/у блок размером 3,0 x 1,5 м, оборудованный душем с водонагревателем и биотуалетом; - две теплицы размером 5,0 x 2,5 м каждая; - крытая стоянка на одну машину (могут заехать две). Участок трапециевидной формы, ровный, без уклона, сухой. Огорожен забором из стальной сетки. На участке растут плодовые и лесные деревья, кустарники (в т. Ч. Смородина и крыжовник), много цветов. На соседних участках расположены приличные домохозяйства, в 50-ти метрах грибной лес. Коммуникации: электричество 7 квт, чистая вода из колодца (7 колец). Электрохозяйство на балансе Россетей, с начала 2024 г. В Снт проводится полная замена столбов и электропроводов, возможно увеличение мощности. В перспективе газификация Снт и близлежащих поселков. В Снт проживают круглогодично. Дороги зимой чистят. Улицы освещаются. На въезде в Снт сторожка с постоянной охраной и камерами видеонаблюдения, шлагбаум на пульте. В летний период приезжает продовольственная лавка. Автобус до ж/д ст. "Ашукинская" ходит регулярно по расписанию. Годовой взнос 14,8 тыс. Руб. Один взрослый собственник. Показ с субботы по понедельник (включительно) по предварительной договоренности.