Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Марьинка с., Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 446 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 16 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Лесные Дары ≈11,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1163
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Марьинка с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Марьинка с. | 8 сот. | 747 985 | 93 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полупирогово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полупирогово д. | 11,4 сот. | 1 500 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьинка д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 8,9 сот. | 600 000 | 67 416 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 31 914 / 50 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 177 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | Лель СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Солнечный Рай ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Нефедьево-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Степановское с. | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на участке шесть соток. Сам дом 26 кв. М. Кухня 5 кв. М. И второй этаж 10 кв. М. Подъезд круглогодичный, по субботам от ст. Метро Выхино ходит автобус практически до дома (от остановки три минуты пешком). Дом стоит на второстепенной улице всегда тишина. Хорошие соседи. Село Газифицировано. Подмосковная прописка. На участке колодец. Есть две вкусные яблони, смородина, малина. Небольшая теплица. Все удобства, включая кухню, душ и туалет находятся в доме. Три фазы. Дом уютный, подъезд очень удобный. Да, надо немного приложить руки, но плюсов у дома много, а минус только один неухоженность. Несколько лет подряд летом жили друзья, теперь им не нужно, продаётся как есть. Рядом в лесу родник с очень вкусной водой, куда приезжают со всей округи. В местных лесах по осени полно опят обочины забиты машинами грибников.