Ярославское ш., 12 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 40 м², участок 1,5 сот., бревно, 1975 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.02.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈682 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 50 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — центральное.
До ст. Пушкино ≈1 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11627
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 681 985 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 19,6 сот. | 11 500 000 | 586 735 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 17 сот. | 14 500 000 | 852 941 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,1 сот. | 7 558 000 | 933 086 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,3 сот. | 15 500 000 | 1 666 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 7 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30,9 сот. | 12 000 000 | 388 350 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 11 400 000 | 2 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 13 500 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 15 000 000 | 1 666 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 30 сот. | 18 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 119 / 92 424 / 112 360 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 42 м² | 2,1 сот. | 8 000 000 | 190 476 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Правдинский пгт | 45 м² | 2 сот. | 3 350 000 | 74 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 33 м² | 1 сот. | 3 050 000 | 92 424 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 41,9 м² | 1 сот. | 2 100 000 | 50 119 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 30 м² | 1 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Тишково с. | 35,6 м² | 1 сот. | 4 000 000 | 112 360 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Тарасовка с. | 50 м² | 1 сот. | 990 000 | 19 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.10.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.10.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1379837. Вашему вниманию предлагается выделенная часть дома (25%) в г. Пушкино ул. Гончарова 14. На участке 1.5 сотки. Дом очень крепкий из оцилиндрованного бревна. В доме есть все коммуникации: Центральное отопление, водопровод, канализация. Все удобства для проживания в доме. Общая площадь 44 м. Одна жилая комната. Есть придомовая территория для парковки автомобиля, гараж ракушка. На участке так же присутствуют хоз. Блоки для хранения уличного инвентаря. Экологически чистый район, в пешей доступности оборудованный пляж, парковая зона. Ж/Д станция Пушкино 15 мин. Пешком. Вся инфраструктура в пешей доступности или на велосипеде. Очень удобно и безопасно. Звоните. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы гильдии риэлторов Московской Области.