Ярославское ш., 47 км от МКАД
Ворохобино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −374 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11626
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 45 704 / 63 800 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 240 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -374 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лазарево д. | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Электрозаводец СНТ | 44,7 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 100 671 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шапилово д. | 54,7 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 45 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки д. | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Захарьино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 63 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лазарево д. | 55,4 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 54 152 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Звездочка-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 980 000 | 53 888 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Барканово д. | 45 м² | 9 сот. | 2 150 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт, Луч, Сергиево-Посадского района, рядом с д. Ворохобино.6 соток. До Красной площади не более 100 км. Дом каркасный, теплый с мансардой. Общая площадь 50м2. Свет. На участке летний водопровод. Участок огорожен. Имеются плодовые кустарники, хозблок, место для машины. Ворота в Снт открываются пультом. Подъезд асфальтированный. Зимой чистят. В 5ти минутах чистейший родник, магазины, лес, озёра для купания и безплатной рыбалки, Троице-Сергиева Лавра. Всё удобно и красиво. Приезжайте. Торг будет обязательно. Документы готовы. Кадастровый номер участка 50:05:0030204:87. (уч.22).