Ярославское ш., 24 км от МКАД
Нагорное д., Пушкинский гор. округ
Дом 90 м², участок 3,7 сот., бревно, 2013 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 3,7 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,06 млн / целевая ≈6,35 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Нагорное ≈1,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11623
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нагорное д. | 6,9 сот. | 1 700 000 | 246 377 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нагорное д. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нагорное д. | 7,2 сот. | 1 280 000 | 177 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нагорное д. | 8,2 сот. | 1 280 000 | 156 098 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нагорное д. | 8,7 сот. | 5 895 600 | 677 655 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленоградский дп | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нагорное д. | 6,7 сот. | 4 583 200 | 684 060 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нагорное д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленоградский дп | 18 сот. | 15 670 000 | 870 556 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мосгаз СТ | 24 сот. | 20 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 131 / 77 948 / 121 429 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 648 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 340 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Правдинский пгт да: «санузел» + «мебелью» | 84 м² | 3,7 сот. | 10 200 000 | 121 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Григорково д. да: «ванная» + «ремонт» | 91,6 м² | 4 сот. | 7 140 000 | 77 948 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Костино д. да: «ванна» + «заезжай и живи» | 92,3 м² | 3,5 сот. | 6 750 000 | 73 131 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 3.65 сотки с частью дома90м. Хорошая транспортная доступность удобный подъезд к участку.