Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Центр СНТ, Раменский гор. округ
Дача 63,9 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −100 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Лесные Дары ≈14,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1162
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Центр СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское с. | 20 сот. | 1 289 500 | 64 475 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Денисьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аргуново д. | 23 сот. | 1 200 000 | 52 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аргуново д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энергия СНТ | 8 сот. | 615 000 | 76 875 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Аргуново д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Митьково д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аргуново д. | 7,5 сот. | 246 400 | 32 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 178 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 508 / 50 345 / 115 385 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 473 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Южное СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солнечное СНТ | 60,4 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 33 113 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Булгаково д. | 60 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Теремок СНТ | 65 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 115 385 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 29 508 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Глория СНТ | 52,3 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок 15 соток с домом. Дом 63,9 кв м. На первом этаже 2 комнаты и кухня, на втором комната и кладовая. Санузел септик. Есть душевая. Насос. Плита газовая с балоном. Снт! Территория закрытая, вход охраняется.