Ярославское ш., 36 км от МКАД
Воздвиженский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 18 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 56 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 910 тыс. → дом ≈240 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 54 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈528 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радонеж ≈4,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11619
Рейтинг 73/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 42.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 21.1 |
| торг | 5 | 28 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 091 / 143 678 / 222 222 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 098 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 865 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 527 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Рассвет ЛПХ | 18 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 222 222 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | 17,4 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 143 678 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Северянин СНТ | 17 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Запрудный ЛПХ | 15 м² | 3,1 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Родник-9 СНТ | 13,6 м² | 5,9 сот. | 2 200 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 15 м² | 3 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.7 км | Труневки д. | 14,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 70 423 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в Снт "Орбита" в близи села Воздвиженское, Сергиево-Посадского района Московской области. В пешей доступности от дачи карьер Ялта. Рядом с участком есть выход на реку Пажу. Имеется удобный подъезд (асфальтная крошка), который в зимнее время года своевременно очищают от снега. Охраняемая территория (при въезде сторож), въезд через автоматические ворота, забор по всему периметру Снт. На территории Снт есть колонка с питьевой водой. Прямой выезд с территории Снт на Ярославское шоссе. Остановка общественного транспорта в 800-метрах от Снт на Ярославском шоссе, до остановки 10 минут пешком. Маршрут автобусов 33;34;388. На участок долгое время не ездили, зарос травой. Участок угловой, с двух сторон нет соседей. Вдоль забора посажены две ели, куст калины. На участке растет туя. Построен хозблок, требует ремонта пола. Общее состояние хозблока 3/5. Единственный взрослый собственик, межевание участка проведено. Разумный торг.